Смогут ли жители Казани купить квартиру с «жилищным вкладом» - Реальное время

Смогут ли жители Казани купить квартиру с «жилищным вкладом»

На рынок недвижимости выводят новый инструмент — договор жилищных сбережений

В России может появиться еще один способ решить квартирный вопрос — договор жилищных сбережений. В Госдуме согласовали законопроект о ДЖС и рекомендовали принять во втором чтении. Программа предлагает гражданам сначала накопить на покупку квартиры, открыв специальный вклад с повышенной ставкой, а затем получить ипотеку на недостающую сумму. Как будет работать механизм, кто сможет воспользоваться жилищными вкладами и почему эксперты сомневаются, что новый инструмент окажет серьезное влияние на рынок недвижимости, например, в Казани, — в материале «Реального времени».

В России появятся «жилищные вклады»

Предлагаемый финансовый инструмент не новый. Законопроект о договоре жилищных сбережений внесли в Госдуму еще в 2023 году и приняли в первом чтении в апреле 2024‑го. С тех пор документ серьезно доработали, и сейчас думский Комитет по финрынку рекомендовал принять его во втором чтении.

— По своей сути это целевые «жилищные вклады», предполагающие, что средства будут направлены на покупку готового жилья или финансирование строительства. Банк предоставит клиенту кредит на улучшение жилищных условий в случае соответствия вкладчика установленным требованиям, — пояснил глава комитета Анатолий Аксаков.

Суть механизма — в двухэтапном подходе: сначала копишь на квартиру, потом покупаешь. Этап накопления занимает минимум 3 года, после чего можно переходить к покупке и кредитованию. Вкладчики ДЖС получают повышенную ставку по сравнению с обычными депозитами. Проценты начисляются ежегодно и увеличивают сумму вклада, но выплачиваются в конце срока или при закрытии сделки.

Страховка по программе расширена — вместо 1,4 млн рублей, как в случае со стандартными вкладами, Агентство по страхованию вкладов гарантирует возврат до 10 млн рублей. Деньги на счет может вносить как сам вкладчик, так и третьи лица, например родители для детей.

Какое жилье может купить вкладчик ДЖС

Накопленную сумму банк по распоряжению вкладчика напрямую переводит на одну из трех целей:

- покупку готовой квартиры, в том числе на вторичном рынке;

- оплату договора долевого участия (ДДУ, новостройки);

- финансирование ИЖС (строительство частного дома).

Банк, где открыт ДЖС, обязан предоставить вкладчику кредит на оставшуюся стоимость жилья. В ипотеке могут отказать только в трех случаях: если у заемщика критически высокая долговая нагрузка (закредитованность), в течение последнего года были просрочки по другим кредитам, покупаемая недвижимость в аварийном состоянии или несет юридические риски для залога.

В процессе работы над законопроектом в него внесли ключевые изменения. Часть из них касалась защиты прав вкладчика, если сделка не состоялась. В первой редакции банк имел право урезать все проценты до минимальной ставки «до востребования» (0,01%), если гражданин забирал деньги и не покупал на них жилье. Теперь, если вкладчик передумал покупать недвижимость, он может забрать деньги с накопленными повышенными процентами при условии, что прошло не менее 1,5 года после открытия вклада. Полную сумму процентов вернут, если банк сам отказал в ипотеке.

Изменились и сроки использования средств. Раньше воспользоваться деньгами можно было строго по окончании договора (минимальный срок — 3 года). Сейчас направлять сбережения на первоначальный взнос по квартире разрешили уже через год после открытия вклада. Причем получить ипотеку можно не обязательно в «своем» банке, где открыт ДЖС.

Эксперты: ДЖС не изменит рынок недвижимости

На первый взгляд договор жилищных сбережений кажется удобным инструментом для тех, кто планирует улучшить жилищные условия. Однако в экспертном сообществе сомневаются, что потенциальные покупатели жилья прибегнут к ДЖС.

Последние три месяца продаж, по его словам, демонстрируют, что существующие условия в целом устраивают покупателей — несмотря на высокие проценты, количество сделок растет. Многие клиенты не хотят ждать, опасаясь, что цены изменятся, и предпочитают действовать здесь и сейчас, полагаясь на собственные решения.

Скептически оценивает возможное влияние ДЖС на рынок жилья и руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. Скорее всего, инструмент привлечет рядовых вкладчиков, желающих получить более выгодный процент для своих сбережений, нежели купить квартиру:

ДЖС или сберкассы — реальность и перспективы

Ранее анонсировалось, что с каждым снижением ключевой ставки ЦБ будет происходить переток вкладчиков в недвижимость. Звучали заявления, что каждое снижение «ключа» на 1% увеличит количество сделок на вторичном рынке на 20%. По словам Рустема Сафина, такая тенденция действительно наблюдается: «Мы видим, что каждое снижение ставки ведет к росту рынка «вторички» — даже больше, чем рынка новостроек. Люди считают, что выгоднее забрать деньги из банка и инвестировать в квартиру, пусть для сдачи в аренду или на будущее, потому что рост цен на недвижимость будет сопоставим с доходами от вкладов».

Динамика по банковским вкладам физлиц пока что растет: в 2025-м с начала года по России — на 4,7%, по Татарстану еще больше — на 6,9%. К 1 июля объем привлеченных средств граждан в стране без учета эскроу превысил 59,9 трлн рублей, в ПФО — 7,9 трлн. Причем больше всего денег в банках среди жителей Поволжья было у татарстанцев — 1,3 трлн рублей.

Сейчас, год спустя, массового перехода с банковских депозитов в «бетон» ожидать тоже не стоит, считает Анастасия Гизатова:

— Вкладчики и так размещают средства в банках, их оттуда не выгнать. При этом суммы многих вкладов недостаточны для покупки недвижимости. Поэтому я не ожидаю массового перетока средств из вкладов в недвижимость. Снижение ставки на полпроцента не изменит ситуацию — ну куда они побегут со своими 2—3 млн рублей на вкладе? Ипотека под 18% сделает приобретение квартиры нецелесообразным. Инвесторы с небольшими вкладами в любом случае останутся в банках, — уверена собеседница издания.

Между тем в Госдуме находится еще один законопроект о сбережениях для покупки жилья. В отличие от ДЖС с открытием вкладов в существующих банках, документ предлагает создавать для накопления средств новые структуры — строительные сберегательные кассы (ССК). Работать они будут под контролем государства по принципу: деньги одних вкладчиков — тех, что копят, выдадут в виде дешевых кредитов другим — тем, кто уже накопил. Плюс госсубсидия до 60 тысяч рублей в год.

К идее сберкасс в России возвращаются периодически, но ее регулярно отклоняют из-за различных финансовых рисков. В то время как проект о ДЖС с поддержкой Комитета ГД по финрынку, по мнению экспертов, имеет все шансы воплотиться в жизнь в ближайшем времени.